Con demasiada frecuencia, un inquilino comercial abandonará sus locales arrendados antes del vencimiento del plazo del arrendamiento. Cuando esto sucede, el propietario tiene cuatro opciones principales.

  1. Debido a que Georgia no requiere la mitigación de daños en los contratos de arrendamiento, la primera opción del arrendador es dejar el local vacante e intentar cobrarle el alquiler al inquilino como si el inquilino nunca hubiera abandonado. Sin embargo, desde una perspectiva práctica, es poco probable que esta opción sea efectiva, ya que los inquilinos generalmente son reacios a pagar el alquiler de un espacio que no están ocupando, a pesar de su obligación legal de hacerlo.
  2. La segunda opción del propietario es reclamar las instalaciones y vender el espacio a un nuevo inquilino. El propietario puede entonces responsabilizar al inquilino original por cualquier deficiencia en el ingreso de la renta.
  3. Tercero, el arrendador puede rescindir el contrato de arrendamiento, aunque hacerlo provocaría el deber del arrendador de mitigar los daños, requiriendo que el arrendador haga esfuerzos razonables para vender las instalaciones.
  4. Finalmente, en ciertas circunstancias, el propietario puede rescindir el derecho del inquilino a poseer la propiedad sin rescindir el contrato de arrendamiento. Presumiblemente, hacerlo eludiría el deber del arrendador de mitigar los daños.

Renta futura:

Una de las preguntas más comunes que nos hacen nuestros propietarios-clientes es si pueden recuperar el alquiler futuro debido al abandono del inquilino. La respuesta es sí, y el propietario tiene dos métodos principales para hacerlo.

  1. Primero, el arrendador puede aceptar el abandono y presentar una demanda por la diferencia entre el alquiler adeudado según el contrato de arrendamiento y el valor razonable de alquiler de las instalaciones en el momento del incumplimiento.
  2. En segundo lugar, el propietario puede negarse a aceptar el abandono y tratar el contrato de arrendamiento como si tuviera plena vigencia y efecto. Bajo este escenario, el propietario puede intentar cobrar el alquiler del inquilino abandonado mientras deja el local vacante o el propietario puede vender el local a un nuevo inquilino y responsabilizar al inquilino original por cualquier deficiencia en el alquiler cobrado.

Cláusulas de aceleración de alquileres:

Los contratos de arrendamiento comercial a menudo contienen cláusulas de aceleración del alquiler, que permiten al arrendador cobrar el alquiler futuro vencido en el momento en que el inquilino no cumple con el contrato de arrendamiento. Los tribunales de Georgia tratan estas cláusulas como daños liquidados, y generalmente son exigibles, suponiendo que satisfacen la prueba de tres partes articulada en Southeastern Land Fund, Inc. v. Real Estate World, Inc., 237 Ga. 227 (1976):

  1. Primero, la lesión causada por la violación debe ser difícil o imposible de estimar con precisión;
  2. segundo, las partes deben tener la intención de prever daños en lugar de una multa; y
  3. tercero, la suma estipulada debe ser una preestimación razonable de la pérdida probable.

La clave de esta evaluación de tres partes es la razonabilidad de la cláusula de aceleración. Por lo tanto, una disposición que redujo el alquiler acelerado debido al valor presente y dedujo de ese monto el valor de alquiler razonable de las instalaciones en el momento de la violación sería más probable que se aplicara que una disposición que no tuvo en cuenta tales consideraciones.

La ley de propietarios / inquilinos de Georgia es complicada. No dude en ponerse en contacto con nuestra firma si tiene alguna pregunta o está interesado en una representación. Estamos aquí para ayudar.

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